Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ. Внесение изменений в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации

Федеральным законом от 29.12.2025 529-ФЗ (далее Закон 529-ФЗ)внесены изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации(далее ЖК РФ), в том числе определено, что порядок и сроки оформления актовприемки оказанныхуслуги(или)выполненныхработпосодержаниюитекущемуремонтуобщего имущества в многоквартирном доме (далее акты приемки)устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющимфункции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Указанные изменения вступают в силу с 01.09.2026.В целях реализации приведенных положений ЖК РФ Минстроем России,который в силу пункта 1 Положения оМинистерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерацииот 18.11.2013 1038, является федеральныморганом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработкеи реализации государственнойполитики и нормативно-правовому регулированиюв сфере жилищно-коммунального хозяйства, издан приказ от 22.05.2026 318/пр Обустановлении порядка и сроковоформления актов приемки оказанных услуги (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общегоимуществав многоквартирном доме (зарегистрирован Минюстом России 01.06.2026,регистрационный 86764, далее приказ 318/пр).

Приказом 318/пр установлен порядок и сроки оформления актов приемкиоказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонтуобщего имущества в многоквартирном доме (далее Порядок).Приказ 318/пр вступает в силу с 01.09.2026.Таким образом, Порядок распространяется на акты приемки,оформляемыена услуги (работы), оказанные (выполненные) с 01.09.2026.

В силу пункта 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимыхдля обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирномдоме,утвержденных постановлением Правительства Российской Федерацииот 03.04.2013 290, сведенияобоказанииуслугивыполненииработ,предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемыхпо форме, установленной Минстроем России, и являютсясоставной частьютехнической документации многоквартирного дома.Форма акта приемки утверждена приказом Минстроя России от26.10.2015 761/пр Об утверждении формы акта приемки оказанных услуги (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имуществав многоквартирном доме (зарегистрирован Минюстом России 02.02.2016,регистрационный 40928, далее приказ 761/пр).Таким образом, составление актовприемки является обязательными до вступления в силу изменений, внесенных в ЖК РФ Законом 529-ФЗ, и приказа 318/пр.

Акты приемки составляются по форме, утвержденной приказом 761/пр. До вступления в силу приказа 318/пр порядок оформления актов приемкиположениями законодательства не регулируется. В этой связи указанный порядокможет быть урегулирован соответствующим договором.

Так, в силу пункта 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управлениямногоквартирным домом должен быть указан в том числе порядок осуществленияконтроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорууправления. В целях реализации указанного положения договором управления можетбыть урегулирован в том числе порядок оформления актов приемки, при этом такойпорядок не должен противоречить положениям законодательства.

В соответствии с пунктом 1 Порядка акт приемки оформляет лицо, обязанноеоказывать соответствующие услуги и (или) выполнять соответствующие работы
на основании договора управления многоквартирным домом, либо договора,заключенного с собственниками помещений в многоквартирном домепри непосредственном управлении таким домом (далее исполнитель), по форме,утвержденной приказом 761/пр.

Таким образом, Порядок применяется в случаях, если многоквартирным домомуправляет управляющая организация, либо многоквартирным домом управляют
непосредственно собственники помещений в таком доме, то есть, в тех случаях,в которых согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ собственники помещений
в многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать советмногоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

В случае, если многоквартирным домом управляют товариществособственников жилья либо жилищный, жилищно-строительный или инойспециализированный потребительский кооператив, обязанности примененияПорядка не установлено.

Приказ 318/пр издан в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1ЖК РФ, которым в том числе установлено, что председатель советамногоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательствпо заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержаниюи ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей,выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуябез доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общегособрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает актыприемки.

Таким образом, Порядок подлежит применению в случае, еслив многоквартирном доме избран совет многоквартирного дома, и при этомпредседатель совета многоквартирного дома наделен полномочием по подписаниюактов приемки либо на основании доверенностей, выданных собственникамипомещений в многоквартирном доме, либо по решению общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме.

Законом 529-ФЗ статья 161.1 ЖК РФ также дополняется частью 8.2,устанавливающей, что общее собрание собственников помещенийв многоквартирном доме вправе принять решение об осуществлении председателемсовета многоквартирного дома полномочий, предусмотренных частью 8 статьи 161.1ЖК РФ, совместно с членами совета многоквартирного дома.

В этой связи в случаепринятия указанного решения при применении Порядка необходимо учитывать фактсовместного осуществления председателем совета многоквартирного дома с членамисовета многоквартирного дома полномочий, предусмотренных частью 8 статьи 161.1ЖК РФ.В том числе на основании части 8.2 статья 161.1 ЖК РФ, введенной в ЖК РФЗаконом 529-ФЗ, в Порядке применяется фраза председатель совета
многоквартирного дома или члены совета многоквартирного дома (далее председатель или члены совета).

Отмечается, что в силу части 1 статьи 161.1 ЖК РФ в случае, еслив многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данныйдом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированнымпотребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыреквартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собранииобязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений
в данном доме.

Согласно части 2 статьи 161.1 ЖК РФ в случаях, указанных в части 1статьи 161.1 ЖК РФ, при условии, если в течение календарного года решениеоб избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в немне принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного
самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственниковпомещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы
об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателясовета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственниковжилья.

Таким образом, избрание совета многоквартирного дома являетсяобязанностью собственников помещений в многоквартирном доме в случаях,предусмотренных частью 1 статьи 161.1 ЖК РФ.Если же в течение календарного года решение об избрании советамногоквартирного дома собственниками помещений в нем не принятоили не реализовано, обязанность созыва общего собрания собственников помещенийв многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избраниив данном доме совета многоквартирного дома или о создании в данном дометоварищества собственников жилья, возлагается на орган местного самоуправления.

Пунктом 2 Порядка установлено, что акты приемки оформляютсяисполнителем в сроки, установленные договорами, указанными в пункте 1 Порядка,но не позднее даты окончания срока действия таких договоров и не более 30 днейсо дня оказания услуг и (или) выполнения работ.

Таким образом, акты приемки оформляются исполнителем в срок не более30 дней со дня оказания услуг и (или) выполнения работ, при этом дата оформления
акта приемки не может быть позднее даты окончания срока действиясоответствующего договора. В указанном договоре могут быть определены иные
более короткие сроки оформления исполнителем актов приемки.

В этой связи представляется целесообразным привести договоры, на основаниикоторых исполнители оказывают услуги и (или) выполняют работы, в соответствие
с Порядком, если в действующей редакции таких договоров имеются противоречияс Порядком.

том числе при установлении в договоре срока подписания актов приемки,превышающего 30 дней со дня оказания услуг и (или) выполнения работ, либоотсутствии в договоре такого срока, применению подлежат положения Порядка.Отмечается, что действующим законодательством не ограничиваетсяколичество услуг и (или) работ, которые могут быть отражены в одном акте приемки.Пунктом 3 Порядка установлено, что исполнитель не позднее 5 дней со дняоформления акта приемки направляет два экземпляра такого акта, подписанныеисполнителем, председателю или членам совета согласованным с указаннымилицами способом, позволяющим подтвердить получение таких актов приемки (в томчисле посредством почтового отправления, электронной почты, личного кабинетана сайте исполнителя в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,вручения при личном присутствии).Отмечается, что перечисленный перечень способов направления актов приемкине является исчерпывающим. Председателем или членами совета могут бытьсогласованы с исполнителем иные способы, в том числе такие способы могут бытьопределены в договоре, на основании которого исполнитель оказывает услугии (или) выполняет работы.

В силу пункта 4 Порядка в течение 10 дней со дня получения двух экземпляровактов приемки председатель или члены совета направляютисполнителюподписанный со своей стороны один экземпляр акта или представляют письменныйобоснованный отказ от подписания акта, содержащий в том числеаргументированные возражения против содержимого акта (далее отказот подписания акта), согласованным с исполнителем способом.

Согласно пункту 6 Порядка если в течение 30 дней со дня полученияпредседателем или членами совета акта приемки исполнителю поступил отказот подписания акта, тогда исполнитель и председатель или члены совета оформляютновый акт приемки в соответствии с пунктами 3 5 Порядка.

Отмечается, что в указанном случае действующее законодательствоне устанавливает запрета на проведение исполнителем и председателем или членамисовета дополнительных мероприятий таких, как согласительные совещания,осмотры элементов общего имущества в многоквартирном доме и т.п.

Оформленный в соответствии с пунктом 6 Порядка акт приемки можетотличаться от первоначально оформленного исполнителем акта приемки, в том числе
в части состава и количественных характеристик оказанных услуги (или) выполненных работ.

В случае возникновения между исполнителем и председателем или членамисовета спора о содержимом акта приемки такой спор может быть разрешен в том
числе в судебном порядке.Установленный пунктами 5 и 6 Порядка срок 30 дней учитываеткак установленный пунктом 4 Порядка срок 10 дней, предназначенный
для подписания акта председателем или членами совета, либо подготовкиуказанными лицами отказа от подписания акта, так и время доставки такихдокументов.

В соответствии с пунктом 5 Порядка если по истечении 30 дней со дняполучения председателем или членами совета акта приемки исполнителюне поступил подписанный экземпляр такого акта, а также не поступил отказот подписания такого акта, тогда акт приемки считается оформленным со стороныпредседателя или членов совета.

В указанном случае исполнитель прикладывает к акту приемки документы,подтверждающие факт направления двух экземпляров такого акта, подписанныхисполнителем, председателю или членам совета согласованным с указаннымилицами способом, позволяющим подтвердить получение акта приемки.
Разъяснения, представленные в настоящем письме, прошу опубликоватьв общем доступе на официальных интернет-ресурсах субъектаРоссийской Федерации, довести до сведения исполнительных органов субъектовРоссийской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор, лиц,осуществляющих управление многоквартирными домами, а также поручить органамместного самоуправления опубликовать указанные разъяснения в общем доступена официальных интернет-ресурсах муниципальных образований.